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【不動産投資】利回りが高い物件はリスクも高い 双方のバランスを見極めることが成功の秘訣

お金 マネーの達人
【不動産投資】利回りが高い物件はリスクも高い 双方のバランスを見極めることが成功の秘訣

収益物件を買う投資家には、リスクを抑えて堅実にコツコツ増やしたいという方もいれば、リスクを負っても出来るだけ高い利回りで収益を上げたいという方もいます。


せっかく不動産投資をするのですから、少しでも多くの利益を上げたいと思うのは当然だと思います。


しかし、利回りが高いからと物件の分析もせず、不動産業者に勧められるまま地方物件を購入してしまい、結果として「賃貸経営が思うようにいかない」と多くの方がご相談に来られます。


利回りの高さは、リスクの高さである

という認識を持つことが重要です。


収益物件の利回りはどのように決まるのか



マンションへの投資

収益物件の販売資料には、その物件が年間どの程度収益を上げられるかを示す「利回り」が書かれています。


投資家は、物件の立地や間取りに加えて、この利回りを参考に収益物件を検討します。


利回り = 年間の家賃収入 ÷ 物件価格 × 100

で計算できます。


最近では、区分マンションなどであれば、1か月の家賃から管理費・修繕積立金の固定費を引いて毎月の収益を計算し、実質利回りと記載しているケースもあります。


では、この利回りというのはどのように決まるのでしょうか。


不動産投資の先進国である米国などでは、物件のあるエリアの利回りを示すキャップレートというものがありますが、日本ではこういったシステムがまだ整備されていません。


そのため、不動産業者が、過去の取引事例を元に相場を調べたり、そのエリアであればどの程度の利回りがあれば投資家が買うかを独自に調査して利回りを決めているのが現状です。


なぜその物件は利回りが高いのか


例えば、収益物件として、20のワンルームマンションの購入を検討するとします。


1つは


・ 東京都23区内山手線駅徒歩10分


もう1つは


・ 地方都市の駅徒歩20分


この条件だけなら東京都23区内山手線駅徒歩10分の物件を購入したいと考える人が多いと思います。


しかし、東京都23区内山手線駅徒歩10分の物件は、1,500万円で表面利回り6%です。


対する地方都市の駅徒歩20分の物件は、物件価格500万円で表面利回り15%。


この条件が加わると、少ないお金で高い収益を上げられる地方都市の駅徒歩20分の物件も収益の点では魅力的に映ります。


地方都市物件の利回りが高い理由



アパートとお金

では、なぜ地方都市の駅徒歩20分の物件の利回りは高いのでしょうか。


地方都市の駅徒歩20分の物件は、東京都23区内山手線駅徒歩10分の物件と比べると賃貸需要が少ないので、


・ 空室期間が長くなる

《山口 智也》

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